Dr. Vincze László (2010)
Nyugat-magyarországi Egyetem
Házhelyek céljára gyakran a nem állami tulajdonban álló telkek tulajdonjogát a Magyar Állam/ önkormányzat javára lehetőleg telekvásárlással vagy – végső esetben – kisajátítással lehet megszerezni.
Házhelyosztás végezhető magánmegrendelésre (vagy magánszemélyek társulása részére) is.
A házhelyterület kijelölése a területrendezési tervek alapján építésügyi határozattal, szükség esetén a szakhatóságok bevonásával tartott helyszíni szemle nyomán történik.
Egy házhelyosztási célt segítő terv látható a következő, 16.7 sz. ábrán.
A házhelyosztáskor amennyiben a Szabályozási terven és a Helyi építési szabályzatban nem került részletes szabályozásra Házhelyrendezési tervet kell készíteni (településrendező tervezővel) és jóváhagyatni. Ezt követően készülhet el a Változási vázrajz –házhelyosztáshoz.
Telekalakítási (Házhelyosztási) vázrajzot elég készíteni (Telekalakítási tervet nem!): ha az általános rendezési (településszerkezeti és a szabályozási) terv a házhelyek kialakításához szükséges adatokat tartalmazza.
A házhelyosztások legtöbbször nagyobb területre kiterjedő munkálatok, amelyek alappontsűrítés nélkül nehezen oldhatók meg. Ebben az esetben a munka földmérési bejelentésre kötelezett.
A telekalakítási vázrajz készítésének két alapvető munkarésze (komplex földmérési dokumentációja):
a változási vázrajz, és a
területkimutatás.
(Megemlítjük, hogy korábban kiosztási földkönyvben mutatták ki a keletkezett területeket.)
Természetesen ezek elkészítéséhez további földmérési munkarésznek kell még elkészülnie.
A területtervezés fontos szempontjai:
vegyük figyelembe az égtájakat, szélirányt, domborzatot, egyéb kitettséget, eróziót, talaj-állékonyságot, stb. és
a településfejlesztésre vonatkozóan elfogadott beépítési szabályokat.
az úthálózat hierarchikus felépítésére (lakó,- gyűjtő, főközlekedési út, stb.) gondolni kell,
minden telek közterületről megközelíthető legyen,
kerülni kell a túlságosan hosszú, egyenes határvonalú tömbök kialakítását
250 m-enként legalább gyalogúttal kell az építési tömböt „átszelni”, megbontani a hosszú sivár utcaképet.
Esetenként a házhelyosztás egy-egy kialakult többelsőben kerül végrehajtásra. Ez egyrészt azzal bonyolítja a feladatot, hogy a tömbbelsőt „feltáró” belső utat kell kialakítani a megfelelő mérettel, másrészt itt is (mint a telekátalakításnál említettük) törekedni kell arra, hogy lehetőleg meglévő kerítésekkel egybeeső határokat hozzunk létre a kiosztandó terület kontúrjának és azon belül már csak a szabályozási tervek és a fantázia korlátozhatja a tervezést. Mindenesetre ennek érdekében a terepen előzetes bejárást érdemes végezni, kiválasztani a tervezett kontúrhoz közeleső terepi „vonalakat” és be kell mérni ezeket. Kiszámítva a koordinátáikat, a tervezéshez felszerkeszthetjük a térképkivágatra és annak figyelembevételével kell dönteni a végső kontúrról.
Azt is meg kell említeni, hogy a házhelyosztások gyakran járnak együtt:
külterületi megosztással,
belterületbe vonással,
kisajátítással.
A továbbiakban a házhelyosztási (változási) vázrajz előállítási folyamatát vázlatosan tekintjük át, hiszen egyes feladatok megoldására a 11, 12 és a 15 modulban részletesen kitértünk, sőt a 13 és 14. modulban megismert tervezési számítások is bemutatásra kerültek. Néhány ábra segítségével azonban jól áttekinthetjük egy adott területen kialakítandó tömb házhelyei tervezésének és a kiosztás dokumentálásának fontosabb lépéseit.
A munkaszakaszok és feladatai a következők.
Földmérési munka bejelentése (az említettek és az általános szabályok szerint).
Adatgyűjtés (az általános elvek szerint, figyelemmel a korábbi földrészlet-változásokra és a helyrajzi számok alátöréseire, illetve felhasználható intervallumokra).
Alappontsűrítés (feltételesen).
A határvonal (kiosztandó terület kontúr vonala) azonosítása (a vonatkozó tűréshatárok figyelembevételével), a pontok megjelölése (a fő töréspontok vb kővel, egyébként vascsővel, hiltivel, fakaróval, festéssel)
A házhelyterület helyszínelése, határtöréspontok bemérése, szükség szerint magassági felmérés vagy a tervezést (a kitűzhetőséget és a birtokbavételt) befolyásoló akadályok felmérése.
A helyszínelés irodai feldolgozása (koordináta-számítások, felszerkesztés a térképre, ellenőrző területszámítás, távolságok ellenőrzése), az általános részben (11 és 12. modulban) leírtak szerint.
Művelt területen a termelésből való kivonási dokumentáció elkészítése (lásd a 18. modulban).
A tömbök (és az utcák) fő töréspontjainak tervezése (13 modul).
A tömbök fő töréspontjainak kitűzése (a 14. modulban leírtak szerint)
A tömbkontúron levő sarokpontokat állandó módon (vb kővel, csappal, csővel, stb.) meg kell jelölni.
Helyrajzi számozás (az ismert szabályok szerint, a kialakítandó földrészletek számának és kb. helyének ismeretében azért, hogy a további számításoknál ezekre lehessen utalni, hivatkozni).
A házhelyek (egyenkénti) megtervezése, a tömbön belüli földrészletek kialakítása.
Kitűzési vázlat készítése (ellenőrző és kitűzési méretek számításával).
A tervezés vizsgálata.
A házhelyek birtokhatár-pontjainak helyszíni kitűzése.
A kitűzés vizsgálata.
A töréspontok helyszíni bemutatása (átadása a megrendelőnek /képviselőjének).
A házhelyosztási dokumentációt két alapvető munkarész alkotja:
házhelykialakítási (mint a változási) vázrajz, és a
területkimutatás (területegyenleg).
A házhelykialakítási változási vázrajz készítésére az általános elvek érvényesek, de a vázrajz általában – lévén, hogy többnyire 10 feletti földrészlet alakul ki és nem férne el) nem tartalmazza a területeket, ezért utalni kell arra, hogy az külön, ún. területkimutatás-ban szerepel.
A kitűzési vázlaton továbbá meg kell jegyezni viszont (akár jelkulcsra való hivatkozással), hogy a kiosztott földrészletek töréspontjai miként (mivel) vannak megjelölve (alapesetben itt is elegendő a fakaróval való megjelölés, mint a megosztásnál írtuk).
A területkimutatásba a területek m2-re kerek értékkel kerülnek, ahogy az ingatlan-nyilvántartásban is szerepelnek. Ha a felosztott földrészlet teljes területe azonos fekvésben marad, akkor a kiosztásba bevont és a visszamaradó földrészlet(-ek) helyrajzi számozása és a terület-elszámolás történhet egy lépésben. De ha két fázisban kerül átvezetésre, vagy másik fekvésbe kerül a visszamaradó (a kiosztásba be nem vont) terület, akkor külön vázrajz és területkimutatás készítendő: előbb
a kiosztandó, és a visszamaradó(k) összterülettel elszámolni,
majd csak a kiosztandó összterületet tovább osztva ráállni ennek területére.
A nem építési telekként hasznosítandó területek esetében (beleértve a közterületeket is) a tényleges hasznosítás szerint, a mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású területre az „alrészletezés” szabályai szerint kell beírni a terület jellegét. Az építési telkek „hh” (házhely) rövidítéssel vehetők fel a kimutatásba.
A munka során készítendő egyéb munkarészek tekintetében az általános részben leírtak vonatkoznak, beleértve a koordináta jegyzéket, numerikus területszámítást és vázlatát, kitűzési vázlatot, illetve a digitális formában készítendő dokumentációt is.
Különös gondot kell fordítani a digitális munkarészek elkészítésére.
belső vizsgálat (tételes vizsgálati jegyzőkönyvben dokumentált módon),
műszaki leírás készítése (többnyire a formanyomtatványon, de lehetőség van a kiegészítésre!);
minősítés és a minőség tanúsítása (a felülvizsgálat dokumentálásával!- ingatlanrendező földmérő és geodéziai tervező által egyaránt!),
a munkarészek összeállítása, majd benyújtása földhivatali felülvizsgálatra,
földhivatali felülvizsgálat és záradékolás;
esetleges javítás és munka átadása a Megrendelőnek.
Fel kell hívni azonban a Megrendelő figyelmét arra, hogy a kitűzés és záradékolt vázrajz még nem jelenti a kiosztás véglegesítését: a telekalakítási hatóságtól (földhivataltól) még kérnie kell a telekalakítási engedélyezését, majd az esetleges jogügyletek lebonyolítása (pl. a telkek értékesítése) után – vagy változatlan tulajdoni állással – kérniük kell a földhivataltól az ingatlan-nyilvántartásban történő végleges átvezetést.
Az utcanyitás is (rendszerint több földrészeltet érintő) telekalakítási feladat, azonban a feladat jellege más, mint általában a telekalakítások esetében. Arra kell törekedni, hogy a szabályozási tervek ismeretében minél kedvezőbb legyen a vonalvezetés (kevés törésponttal, lehetőleg ne szeljen át meglévő, stabil kerítést, főként ne hegyes szögben, stb.) és minél jobban szolgálja a közlekedési igényeket, valamint az építési telkek további kialakítását. Munkafázisai és munkarészei azonosak a megosztással, illetve a házhelyosztás első fázisával (tömbök tervezése). Minden esetben numerikusan kell végezni a közterület kialakítását és terület-elszámolását. Helyrajzi számozás tekintetében be kell tartani a 13. modulban ismertetett szabályokat.