Ugrás a tartalomhoz

Birtoktervezési és rendezési ismeretek 20., A BIRTOKTERVEZÉS ÉRTÉKELÉSI ALAPJAI

Mizseiné Dr. Nyiri Judit (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

20.4 A termőföldföld-értékelési módszerek

20.4 A termőföldföld-értékelési módszerek

A földértékelés célja lehet országos vonatkozású, amikor a földvagyonnak, mint a nemzetgazdaság egyik alapvető termelőeszközének pontos számbavételét végezzük, valamint helyi jellegű, amikor a gazdasági irányítás szempontjából határozzuk meg a termőföld értékét. A termőföld ökonómai értékének meghatározására törvény által előírt módszert alkalmazzák a gyakorlatban. A következőkben az elvi kérdéseket ismertetjük, majd a gyakorlati módszerek részletezésére kerül sor.(Mizseiné, 2008).

A még ma is jelentősen korlátozott és kialakulatlan piac miatt a gyakorlati értékelésben számos nyitott, megválaszolatlan kérdés van. Az EU-csatlakozás folyamatában a meglévő piaci korlátok fokozatos lebontásával kell számolnunk, így várható a termőföldpiac jelentős megélénkülése, alapvető átrendeződése.

Az új földminősítési rendszert a 80-as évek második felében dolgozták ki, a mezőgazdasági területek mintegy 30 százalékára készült el, és bevezetése csak kísérleti jelleggel történt meg. Ismeretes, hogy a termőhelyi értékszám azt mutatja meg, hogy egy adott földrészlet – a leggyengébb és a legjobb minőségű talajok viszonylatában – milyen ökológiai termőhelyi értéket képvisel, ezért lehetővé teszi (az aranykorona érték mellett) a termőföldek pontosabb ökológiai adottságai alapján való megkülönböztetését. Ennek a jellemző -milliárdos Ft-értéket jelentő, de elfekvő, archivált – mérőszámnak az alkalmazása nyújt lehetőséget a reális termőföld érték ill. föld-egyenérték meghatározásához. (Jelentősége abban nyilvánul meg, hogy a feltárási-helyek 10-12 ha, míg az aranykorona talajfeltárásai csak 130-150 ha sűrűségűek.) Az előzőekben ismertetett közgazdasági számítások, illetve vizsgálatok valamint az aranyértéknél messzemenően jobb ökológiai jellemző (a termőhelyi értékszám) összekapcsolásával nyílt lehetőség a reális termőföld érték meghatározásához.

A föld-egyenérték mutató, jól használható a kialakulóban lévő földpiac problémáinak megoldásában, a termőföld adás-vételében, a birtokrendezésben, mint kiindulási érték.

A jelenlegi földpiaci árakban ma még nem mindig tükröződik a földminőségen alapuló tényleges földérték, ami csak hosszabb folyamat eredményeként jelenhet meg a földforgalomban. Nem alkalmazható teljes értékűen az aranykorona. Részben azért, mert az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg szereplő aranykorona értékmérő monarchiabeli komponensei elszakadtak a piaci viszonyoktól. Másrészt a megváltozott természeti környezeti viszonyok sem tükröződnek az aranykorona értékben. Ezért kidolgoztam és ismertetem a reálisabb földérték megállapításához szükséges újszerű értékelési eljárást, amelyet a földértékeléssel foglalkozó szakemberek és a piaci szereplők is gyorsan és eredményesen használhatnak. Kutatási fejlesztési munkámmal olyan eljárást, illetve módszert dolgoztam ki, amellyel – éppen a sok változó összetevő figyelembe vétele érdekében – nagy körültekintéssel, szakmai hozzáértéssel és a szükséges közgazdasági tényezők mérlegelésével a gyakorlati feladatok jobban és gyorsabban végezhetők.

A termőföldre vonatkozó hozam alapú értékbecslés az 54/1997. (VIII.1) FM rendeletben foglaltak alapján, az erdő értékbecslés pedig a 254/2002. (XII. 13.) Korm. rendelet 2. számú mellékletében leírt egyszerűsített módszer alapján történik. Az NFA is ezt használja és a gyakorlatban is ez elfogadott. A hozam alapú értékbecslést felhasználva számítottam ki a tapasztalati értékeket, amelyeket kiindulási alapként építettem be a föld-egyenérték számot kifejező képlet felállításába. Ezzel a közgazdasági vonatkozású jellemzők is bekerültek az érték-meghatározásba. A modellben már szerepelnek a helyi sajátságokat kifejező korrekciók is. A számításokba bevont adatok segítségével regressziós vizsgálatokat végeztem, amelyek eredményeképpen kaptam meg azt az összefüggést, amely a termőföld tényleges értékéhez jól közelít.

A föld-egyenérték az aranykoronát is magába foglalja, de annál pontosabb földminőségen alapszik. A mérőszám a termőhelyi értékszám bevonásával (ami új elemeket és adatokat tartalmaz), valamint további helyi sajátosságokat is figyelembe vevő korrekciók alkalmazásával kerül meghatározásra.

Megállapítható, hogy a föld-egyenérték mérőszám helyfüggő. Ezt a becslőjárások szerint elvégzett föld-egyenérték meghatározásokkal, illetve a föld-egyenértéket kifejező egyenletek alkalmazásával is igazolom. A vizsgált terület Fejér megyében található. A számítások eredménye és az NFA-tól beszerzett tényleges forgalmi adatok összevetésével azt lehet megállapítani, hogy a módszer alkalmas a gyakorlati hasznosításra.

A termőföldnek, mint termelési tényezőnek a piaca sajátos piac. A földnek tulajdonítható sajátosságok miatt a földpiacon nem érvényesülnek tisztán a kompetitív piac jellemzői.

A földpiac - a térbeli kötöttség miatt – elsősorban a helyi kínálati és keresleti feltételekhez igazodik. Az eladó – eladandó földjére – csak néhány potenciális vevő figyelmét tudja felhívni.

Sajátos a földpiac a tekintetben is, hogy a termőföld helyhez kötött, térben nem mozgatható, a térbeli pozíciója általában a környezet változásának függvénye. Emiatt sok esetben spekulációs céllal vásárolnak földet. Egy ipari üzem létesítése, közlekedési út építése lényegesen megváltoztatja a földek fekvési pozícióját, ezen keresztül azok értékét is.

A földpiac sajátos jellegét hangsúlyozza a termőföld vagyonmegőrző képessége is, amely annak tulajdonítható, hogy a termőföld nem amortizálódik, értékét megtartja, tartós megélhetési garanciát és bizonyos értelemben egzisztenciát jelent tulajdonosának.

A termőföld összkínálata természeténél fogva viszonylag fix, általában nem növelhető magasabb ár ajánlásával, vagy nem csökkenthető az alacsonyabb földbérleti díj következtében.

A termőföld területe nem növelhető korlátlanul, és mint a gazdálkodás tárgyának monopóliuma különbözeti földjáradék (tartós extra jövedelem) képzését teszi lehetővé.

A termőföld piaca, a piaci szereplők mozgástere szigorúan szabályozott, korlátozott. A termőföldről szóló 1994.évi LV. törvény értelmében belföldi magánszemély tulajdonában legfeljebb 300 ha, vagy 6 000 AK értékű termőföld lehet. Belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli szervezet – az Állam, az önkormányzatok és a közalapítványok kivételével – termőföld tulajdont nem szerezhet. Külföldi magán- és jogi személy – a tanya kivételével – termőföld tulajdont nem szerezhet. A 2010. évi törvény tovább korlátozta a termőföld vásárlás lehetőségeit. Bevezette a közeli hozzátartozók tulajdonában lévő termőföld összeszámítását (maximum 1000 ha illetve az adott településen az összes termőföld területének egynegyede) illetve az elővásárlási sorrendet: a 2010. évi XXXVIII tv. 37 §-a .

A fentiekből nem következik, hogy a földárnak, mint piaci kategóriának a kialakulását nem a normális piaci törvények motiválják. De itt azok sajátosan érvényesülnek, a termőföld értéke jelentősen és tartósan eltérhet árától. Emiatt a földérték és földár meghatározásának folyamata, a földjáradék számszerűsítésének módja bonyolult összetett folyamat.

20.4.1.1 A termőföld értékelés módszerei, alapelvei

A föld értékelésében többféle értékelési eljárás is ismert. Szűcs I. (1998) a Föld ára és bére című könyvében az alábbi földár-becslési módszereket ismerteti:

  • a földjáradék tőkésítésével becsült földár,

  • a helyettesítési költség alapján becsült földár,

  • a járadékgyűjtéssel becsült földár,

  • az árnyékárak segítségével becsült földár,

  • a bérleti díjakból levezetett földár,

  • a különféle információk segítségével becsült földár,

  • a földjövedelem és a bérleti díj kombinálásával készült komplett földár-becslési módszer.

Mivel a termőföld a termelés során nem amortizálódik és nem reprodukálható, ezért forgalmi értékének megállapításához a költségalapú értékelés (depreciated replacement cost method) nem alkalmazható. Így a termőföld értékének meghatározása alapvetően két módszerrel történhet (Berdár B.-Mizseiné Nyiri J., 2000):

a piaci összehasonlító adatok elemzésével,

a hozamszámításon alapuló módszerrel

20.4.1.2 A termőföld értékelése piaci összehasonlító adatok elemzésével

A termőföld értékelése piaci összehasonlítással (comparative or direct comparison method) Ez a módszert a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az Állóeszköz-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján kerül ismertetésre.

Piaci összehasonlítás esetén az értékelés már megtörtént és ismert adásvételi ügyletek árának a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

A piaci érték az az ár, amelyért az ingatlan méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve az alábbiakat:

  • az eladó hajlandó az eladásra;

  • az adásvétel lebonyolításához kellő idő áll rendelkezésre;

  • a tárgyalás időszakában az érték nem változik;

  • az értékesítés megfelelő nyilvánossággal történik;

  • az átlagostól lényegesen eltérő, különlegesen érdekelt vevői ajánlatokat nem vesszük figyelembe.

Az értékelés lépései a következők:

  • az alaphalmaz kiválasztása. Az alaphalmazban lévő ingatlanok földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanokhoz hasonló, míg művelési ága a vizsgált ingatlannal azonos kell legyen. Az alaphalmaz átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.

  • az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog, stb.) szabad összehasonlítani. A különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni.

  • fajlagos alapérték meghatározása. A fajlagos alapértéket általában hektárra kell vetíteni

  • az értékmódosító tényezők elemzése. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, az értéket valóban befolyásoló tényező vehető figyelembe, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző.

    • Az alábbi tényezők vizsgálata mindig célszerű:

    • alak, forma, táblaméret

    • fekvés, elhelyezkedés (lakott területtől, élelmiszer feldolgozótól való távolság)

    • megközelíthetőség, útviszonyok,

    • domborzati és lejtési viszonyok,

    • vízjárás rendezettsége, melioráció,

    • öntözés feltételei,

    • művelést gátló tereptárgyak,

    • demográfiai viszonyok,

    • gazdálkodási tradíciók, lakossági fogékonyság a mezőgazdasági munkára,

    • szokásos mértéket meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínűsége,

    • kerítettség,

    • esztétikai benyomás,

    • környezeti állapot, szennyezettség,

    • gazdasági környezet,

    • infrastruktúra, közműellátottság,

    • a földterület természeti védettsége,

    • kultúrállapot,

    • egyéb (pl. átlagostól eltérő piaci, realizálási stb.) viszonyok.

  • a fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. Az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat számszerűsíteni kell (százalékosan, vagy nominálisan forintban) és ennek alapján térítjük el az alapértéket. Az így kapott érték lesz az ingatlan fajlagos értéke.

  • a végleges (piaci) érték számítása. Az ingatlanpiaci értéket a fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzatával kapjuk.

A módszer alkalmazásának korlátját az jelenti, hogy jelenleg nincs kellően intenzív földforgalom, és a megtörtént tranzakciók adatai sem kerülnek nyilvánosságra, így sok esetben nehézséget jelent a megfelelő alaphalmaz felvétele.

20.4.1.3 Földértékelés hozamszámítással

Komplett termőföld értékelési módszer a földjövedelem és a bérleti díj kombinálásával. A módszer a jelenlegi földértékelési rendszerből indul ki. A jogos kritikák ellenére is a korrelációs számítások azt igazolják, hogy az AK ma is megközelítőleg kifejezi a földek minőségi különbségét. Ezért alkalmas arra, hogy bizonyos korrekciók után egy pénzbeli értékelési rendszernek az alapját képezze. A hozam alapú értékelés az eszköz jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő költségek különbségéből vezeti le annak értékét. (A termőföldre vonatkozó hozam alapú értékbecslést az 54/1997. (VIII.1.) FM rendeletben foglaltak szerint számítja a program.)

Az AK alkalmazhatósága mellett szól az is, hogy a jelenlegi földbérleti rendszer az AK-ra épül, a földbérleti díjak az AK-ért fizetett búza kg-ban vannak meghatározva. A módszer alkalmazásához rendelkezésre áll annak az átfogó vizsgálatnak az eredménye, amely az 1980 és 1990 közötti évek átlagában elemezte a földjövedelmek alakulását Magyarországon és megyénként és földminőségi csoportonként meghatározta az 1 AK-ra jutó búza egyenértéket kg-ban .

A termőföld egyszerűsített ingatlan értékbecslésének módszerét a 254/2007 (X.7. Korm. rendelet) szabályozza. A termőföld helyben kialakult hasznosításához, a Nemzeti Földalap részére vásárlásra felajánlott termőföldingatlan ajánlati árának megállapításánál az alábbi elveket kell alkalmazni:

  • az egyszerűsített ingatlan értékbecsléssel megállapított ajánlati ár reálisan tükrözze a termőföldingatlan értékét,

  • vegye figyelembe a termőföldingatlan potenciális termőképességét és termőhelyi viszonyait,

  • az ország egész területén egységes elvek alapján, a termőföld földrajzi elhelyezkedését figyelembe véve értékelje a termőföldingatlant,

  • fejezze ki a termőföldingatlan művelési ágának sajátosságait,

  • vegye figyelembe a termőföldingatlan használati értékének várható változásait,

  • egyszerű, jól áttekinthető számítási módszert alkalmazzon.

A termőföld ajánlati árának meghatározási módszeréhez használt alapadatok:

  • a termőföldingatlan fekvése szerinti település és megye megnevezése,

  • a termőföldingatlan helyrajzi száma,

  • a termőföldingatlan művelési áganként (alrészletenként) összesített területe (ha, m2),

  • a termőföldingatlan művelési áganként (alrészletenként) összesített kataszteri tiszta jövedelme (AK, fillér).

A termőföld forgalmi értékének megállapítására az alábbi összefüggés szolgál:

, ahol

F = a termőföld forgalmi értéke (Ft)

Pj: a termőföld járadék jellegű jövedelme (étkezési búza kg/AK egységben az FVM által közzétett fajlagos értéke)

B: a bérlet díj, (étkezési búza kg/AK),

P: az étkezési búzának az értékbecslést megelőző évben kalkulált hazai tőzsdei átlagára (Ft/kg)

i : a tőkésítési kamatláb

k: az értékbefolyásoló tényezők összevont hatását kifejező korrekciós tényező (%).

Körültekintően végrehajtott értékelés mellett a “k” tényező összevont értéke az esetek többségében –50 és +50 % között van. Ha az adott körülmények mégis e határértékek meghaladását indokolják, akkor a vizsgált ingatlan valamilyen szempontból különleges adottságú ezért az értékelésben indokolni kell az eltérést.

20-6. ábra Átlagos földár régiónként

20-7. ábra Szántóföld átlagos Ak értéke régiónként