Ugrás a tartalomhoz

Birtoktervezési és rendezési ismeretek 20., A BIRTOKTERVEZÉS ÉRTÉKELÉSI ALAPJAI

Mizseiné Dr. Nyiri Judit (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

20.5 A földegyenérték

20.5 A földegyenérték

20.5.1 Előzmények

1999-ben új talajértékelési elveket tartalmazó törvény (1999. évi LXI. tv) jelent meg, amely alapvetően új elvek szerint szabályozta a talajértékelés kérdését, és a természeti tényezők összhatását kifejező mintateres földértékelési rendszert kívánt létrehozni.

A törvény szerint a természeti tényezők összhatását – és ez az egyik alapvető új elv – a föld tényleges művelési ágától függetlenül a talaj alaptermékenységével kellett kifejezni. A talaj tényleges tulajdonságait a talajok geológiai osztályozásának figyelembe vételével, a jelenlegi régebbi típusú talajosztályozás mintatereinek felhasználásával, talajminta alapján határozták meg. A földértékelés eredményét az országban előforduló leggyengébb és legjobb talajok figyelembe vételével 1-100-ig terjedő termőhelyi értékszámmal kifejezték ki (így megszűnt a kataszteri tiszta jövedelem).

A térbelileg összefüggő, azonos minőségű talajokat földértékelési térképeken határolták körül, és ez a térkép a kataszteri térkép másolata volt.

A földértékelési térkép a rajta levő eredeti megjelöléstől függetlenül tartalmazza a mintatér helyét és talajának rendszertani számát, a termőhelyi értékszámot, a mintatérhez tartozó talajok természetbeni elhatároló vonalát.

A termőhelyi értékszám azonban még nem az új értékelés végső formája, azt az számot még módosítani kellene a közgazdasági tényezők hatásával. A termőhelyi értékszám megállapítása megtörtént az egész országra, de a közgazdasági tényezők hatására történő módosítás még nem történt meg. Erre több kísérlet is volt kutatási munkák keretében.

Az 1991-től kezdődő kárpótlási és részarány visszaadási munkáknál elrendelték a kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona) visszaállítását és használatát, így a termőhelyi értékszám használata nem lépett hatályba.

Az ingatlan-nyilvántartásról módosító törvény jelent meg 1994. I. 20-án, amely hivatalosan is visszaállította a minőségi osztályt és a kataszteri tiszta jövedelmet, mint a föld minőségének kifejezőjét.

A hazai – aranykoronás földértékeléstől a komplex termőhelyi értékszámig, majd vissza az aranykoronás földértékeléshez – földértékelés az elmúlt években tele volt útkereséssel, útvesztéssel, kompromisszumokkal és megalkuvásokkal. Közel 40 év alatt sem állt össze egy elfogadható értékelési rendszer. A legfőbb gondot valószínűleg az okozta, hogy a közgazdasági értékelésnél a hozadékból szerettek volna kiindulni, aminek a kiszámítása az árrendszer állandó mozgása miatt eleve kudarcra volt ítélve. A talajtérképes ökológiai értékelés a hozzá fűzött reményeket nem váltotta be, vagyis nem alakult ki egy komplex földértékelés rendszer, amely a megújuló magyar reformgazdaság maradandó értékű szabályozó rendszerévé válhatott volna. Így aztán jobb híján maradt a már sokat megért aranykoronás földértékelési módszer.

A jelenlegi földpiaci árakban ma még nem mindig tükröződik a földminőségen alapuló tényleges földérték, ami csak hosszabb folyamat eredményeként jelenhet meg a földforgalomban. Nem alkalmazható teljes értékűen az aranykorona. Részben azért, mert az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg szereplő aranykorona értékmérő monarchiabeli komponensei elszakadtak a piaci viszonyoktól. Másrészt a megváltozott természeti környezeti viszonyok sem tükröződnek az aranykorona értékben. Ezért kidolgozásra került a reálisabb földérték megállapításához szükséges újszerű értékelési eljárás, amelyet a földértékeléssel foglalkozó szakemberek és a piaci szereplők is gyorsan és eredményesen használhatnak. A doktori értekezés keretén belül végzett kutatási, fejlesztési munkával olyan eljárás, illetve módszert dolgoztunk ki, amellyel – éppen a sok változó összetevő figyelembe vétele érdekében – nagy körültekintéssel, szakmai hozzáértéssel és a szükséges közgazdasági tényezők mérlegelésével a gyakorlati feladatok jobban és gyorsabban végezhetők. Az értekezésben levezetett új értékelési módszerhez meghatároztuk a földegyenérték szám mutatót.

20.5.1.1 A földegyenérték fogalma

A földegyenérték a termőföldnek olyan egységnyi területére alkalmazható értékmérő száma, amely a földminőség, a földhasználat és a közgazdasági tényezők mérlegelésével pénzben meghatározott, illetve kifejezett értékét határozza meg. Olyan kalkulált értékszám, amelyet a különböző gyakorlati földügyletek során (adás-vétel, kisajátítás, földcsere, birokrendezés) az érdekeltek elfogadnak és alkalmaznak.

A földegyenérték elemei, összetevői: A földegyenérték meghatározásához szükséges a termőhelyi értékszám, mint ökológiai adat, valamint egy olyan ökonómiai adat, amely forint dimenzióban van megadva és hozzá lehet rendelni a talajminőséget kifejező mutatóhoz. Ezen adatok segítségével elemzéseket lehet végezni és kidolgozni egy olyan módszert amely, termőföld értékének gyors meghatározását teszi lehetővé.

20.5.1.2 A földegyenérték ökológiai alapjai

Az ingatlan-nyilvántartásban vezetett hozadéki aranykoronás földértékelési (ökonómiai részének nagyobb mérvű elavulása miatt, ma már inkább földminősítési) rendszer huzamos ideig alkalmasabb maradt. Ugyanakkor a várhatóan bővülő, az ingatlan-nyilvántartási, földminősítési adatbázison alapuló különböző feladatok (birtokrendezés, kisajátítások, a földek adás-vétele stb.) megkövetelik, hogy keressük, kutassuk a megfelelő adatbázis alkalmazásán nyugvó, olyan megoldásokat is, amelyek – a rendszer alkalmazását továbbfejlesztve – elősegítik az említett feladatokat. Az adatbázis archivált, ezideig hasznosítatlan részét képezik a termőföldek 20%-ára már jelentős állami költséggel megjelenő termőhelyi értékszámok is. Cél az is, hogy ezek az adatok bevonásra kerüljenek a kutatás, fejlesztés témakörébe.

A hazai termőföldek jelentős részére kétféle ökológiai alapadat a 130-150 ha-os igen ritka hálózatú mintatérből származó minőségi osztály, illetve AK, valamint a megfelelő 10-12 ha-os sűrűségű szelvény-feltárásokból származó termőhelyi értékszámok adata áll rendelkezésre. A hazai földértékelés mai hivatalos gyakorlata csak az igen ritka feltárási (mintatér) hálózaton alapuló, ezért kevésbé pontos földminőség, ill. AK adatot használja. Erre alapozva a termőföld (közhiteles) forint értéke kétféle módon: az un. piaci összehasonlító adatok elemzése, vagy a hozamszámításon alapuló összefüggés alapján határozható meg.

A vázolt helyzet alapján a vizsgálat célja az volt, hogy kisebb régió (kistáj, kistérség) területére, az egyes földrészletekre, erdőrészletekre ill. egységnyi területre olyan mutató, vagy értékmérő számot dolgozzunk ki, amelynek alkalmazásával a szóban lévő – birtokrendezési, kisajátítási, osztatlan közös rendezési, stb. – feladatokat könnyebben, jobban, ill. pontosabban lehet megoldani.

20.5.2 A földegyenérték meghatározása

A termőhelyi értékszámok bevonása az elemzésekbe a következő módon történt. Az ingatlan-nyilvántartási adatok között szereplő alosztályokra vonatkozó AK értékek területarányosan vannak megadva. A rendelkezésünkre álló termőhelyi értékszám (TÉSZ) viszont hektárra vonatkoztatott jellemző adata állt rendelkezésre. Mivel a termőhelyi értékszámokra vonatkozó alosztály határvonala megegyezik az egyes minőségi osztályhoz tartozó alosztályhatárokkal, így területük a nyilvántartási adatokból nyerhető. Az egyes földrészletek esetében a termőhelyi értékszámoknak képeztük a területarányos értékét és ezeket vontuk be a számításokba.(Mizseiné, 2008).

A kétféle (ökológiai és ökonómiai) adatcsoport felhasználásával és lineáris regressziós függvény alkalmazásával új mutatót, ill. értékszámot: a földegyenérték számot határoztuk meg

20.5.2.1 Statisztikai elemzések

Az elemző munkában a mennyiségi ismérvek közötti sztochasztikus (statisztikai ismérveken alapuló) kapcsolatok vizsgálatának van elsődleges szerepe. A termőföld jellemző minőségi adatai a termőhelyi értékszám (TÉSZ) segítségével számszerűsíthetők. Ezért az árképzésben olyan statisztikai vizsgálat elvégzéséhez nyílik lehetőség, amely a földértékelést gyakorlatilag leegyszerűsíti, és mélyebb gazdasági elemzésekhez nyújt segítséget.

A kétváltozós korrelációszámítás egyik változója (a példában: x) a TÉSZ, a tőle függő változó (a példában: y) a forintban kifejezett értéket testesíti meg. Elsődleges elemzés alapján lineáris regressziót tételeztünk fel. A sztochasztikus kapcsolat szorosságának mérésére lineáris korrelációs együtthatót alkalmaztunk:

A számításokban használt jelölések:

x = a termőhelyi értékszám hektárra vetített fajlagos értéke,

y = a földrészletek fajlagos értéke Forint/ha egységben kifejezve.

dxdy előjelhelyes szorzat

Tegyük fel, hogy a regressziófüggvény lineáris.

A lineáris regressziófüggvény általános alakja:

Ahol az ismeretlen paraméterek: b0 és b1.

A számítás eredménye: rxy = 0.97, ami szoros kapcsolatot mutatott, a TÉ és a Ft/ha érték között. Tehát számításunkat alátámasztja azt a tézist, hogy a föld termőhelyi értékszáma, azaz a TÉSZ szoros hatást gyakorol az árképzésre.

Az eredményül kapott lineáris regresszió függvény

A számításokhoz célszerű a következő kerekítést végezni:

Az x érték helyére az átlagos termőhelyi értékszámot kell behelyettesíteni. Az y érték a földegyenértéket azaz a termőföld fajlagos értékét adja meg forintban kifejezve az adott földrészletre vonatkozóan. Meg kell jegyezni, hogy az itt kapott eredmény a vizsgált területre érvényes földegyenérték mutatót adja. Megállapítható az is, hogy a mutató értéke helyfüggő.

Ezt a képletet használva leegyszerűsödik a földrészletek forintban kifejezett értékének meghatározása. További előnye, hogy a termőhelyi értékszám is szerepet kap, ami jobban kifejezi a termőföld ökológiai értékét. Ennek indoka, hogy a földminőség megállapítása sűrűbben (10-12 ha) és részletesebb talajvizsgálatok alapján történt. Ennek során figyelembe vették a kitettség, lejtőkategória ill. meteorológiai tényezőket.

A termőföld árának meghatározására az NFA által ajánlott hozamszámítás alapú módszert használják az értékbecslők a gyakorlatban. A dolgozatban a földegyenérték meghatározásához szükséges részadatok számítása ezzel a módszerrel történt. A földegyenérték helyrajzi számok szerint történő számításai eredményeképpen kapott értékek reálisak és erre a térségre jellemzőek. A hibaszámítás eredménye is ezt mutatta. Az összehasonlítást az ajánlati árak számításához használt hozamszámításon alapuló képlet alapján kapott (Ft/ha) értékek és az NFA által rendelkezésre bocsátott megvalósult adás-vételi árak (Ft/ha) között végeztük.

A feladat értékelése során számítottuk a regressziós egyenes illeszkedésének a hibáját is. Megállapítható, hogy a számított értékek átlagosan 2 842 Ft-tal térnek el az ajánlati (hozamszámítás alapján számított) értékektől. A relatív hiba 0,7 %, tehát a regressziós egyeneshez jól illeszkednek az ajánlati étékeket reprezentáló függvénypontok. Azt mutatja a 0,97-es korreláció is, hogy szoros kapcsolat van a TÉSZ és az ajánlati értékek között. Elemzésünk alátámasztja azt az elképzelést, hogy a matematikai statisztika eszközeivel a föld ökonómiai értékének maghatározása gyorsabbá és megalapozottabbá tehető.

Értéktérkép. A tanulmány a kiválasztott modellterület földrészleteire elkészült a tematikus térkép, az ún. értéktérkép, amelyen a talajosztályokhoz hozzárendeltük a fajlagos értéket, illetve földegyenértéket (Ft/ha). Ezt a térképet számítógéppel állítottuk elő, ami technológiai rendbe állítva, a tervezési munkát nagyban segíti. A térképi adatok alapján igen gyorsan meghatározható az egyes földrészletek forintban kifejezhető értéke.

20.5.2.2 A földegyenérték használatának lehetőségei

A földegyenérték használata főleg olyan feladatok megoldásánál bír jelentőséggel, ahol elég gyorsan kell értéket képezni a különböző folyamatok meggyorsítása érdekében. Ilyen feladat például többek között kisajátítások esetében, csereterületek értékmeghatározásánál, művelésből történő kivonás esetében jelentkezik.

20.5.2.2.1 A földegyenérték szerepe a kisajátítási eljárások kártalanításánál

Példaként említem meg, amikor egy autópálya nyomvonalának tervezése történik, ennek előkészítő szakaszában előzetes kisajátítási eljárást indítanak. A tervezett nyomvonal helyét a nyilvántartási térképre felszerkesztik és ezek alapján kialakul a kisajátítandó terület határvonala, lényegében ez a munkarész az előzetes kisajátítási térkép. Az előzetes kisajátítási terv másik munkarésze a terület-kimutatás, amelynek a kisajátítás előtti része tartalmazza az ingatlan-nyilvántartási adatokat, a kisajátítás utáni állapot pedig a terület-elszámolást. Az előzetes kisajátítás alá eső területrészek nagysága rendelkezésre áll. A földegyenérték szám segítségével meggyorsul a kártalanítási összegek kiszámítása. Ez lehetőséget ad arra, hogy megindíthassák a kompenzációs folyamatot. Így lerövidül a tulajdonosokkal történő egyezkedésre fordítandó idő. Abban az esetben, ha nem fogadja el a tulajdonos a felajánlott kompenzációs összeget a jogi eljárás is meggyorsítható az előzetesen ismert kompenzációs összeg ismeretében.

20.5.2.2.2 A földegyenérték szerepe birtokrendezésben.

A birtokrendezés műszaki megoldásában - vagyis a területosztás munkáiban - kap szerepet a földegyenérték szám. A már jól bevált Interaktív térképszerkesztő (ITR) szoftver segítségével végezhető el az érték szerinti területosztás. Az érték, amelyet eddig a számításokban alkalmaztak a földrészletre megadott AK érték volt. Itt lépne be a földegyenérték szám. Ez teljesen megfelel a feltételeknek, mivel ez a felosztandó földrészlet forintban kifejezett értéke. Mivel ez is hasonló módon az AK-hoz egy értékmérő, így az behelyettesíthető forint mértékegységben.

A nyugati országok már a II. Világháború előtt földárral számoltak az értékosztásnál.

20.5.2.2.3 A földegyenérték szerepe a földárak képzésében.

A termőföld árának meghatározására a gyakorlatban az NFA által ajánlott hozamszám alapú számítást használják az értékbecslők. A földegyenérték szám használata ebben az esetben is megkönnyíti és egyszerűsíti a számításokat. Az NFA szervezet számára egy jól használható szám. A tulajdonosokkal való egyezkedés kiindulásaként a fölegyenérték segítségével meg lehetne gyorsítani a termőföld ajánlati árának meghatározását.