Birtoktervezési és rendezési ismeretek 20., A BIRTOKTERVEZÉS ÉRTÉKELÉSI ALAPJAI
Mizseiné Dr. Nyiri Judit (2010)
Nyugat-magyarországi Egyetem
1999-ben új talajértékelési elveket tartalmazó törvény (1999. évi LXI. tv) jelent meg, amely alapvetően új elvek szerint szabályozta a talajértékelés kérdését, és a természeti tényezők összhatását kifejező mintateres földértékelési rendszert kívánt létrehozni.
A törvény szerint a természeti tényezők összhatását – és ez az egyik alapvető új elv – a föld tényleges művelési ágától függetlenül a talaj alaptermékenységével kellett kifejezni. A talaj tényleges tulajdonságait a talajok geológiai osztályozásának figyelembe vételével, a jelenlegi régebbi típusú talajosztályozás mintatereinek felhasználásával, talajminta alapján határozták meg. A földértékelés eredményét az országban előforduló leggyengébb és legjobb talajok figyelembe vételével 1-100-ig terjedő termőhelyi értékszámmal kifejezték ki (így megszűnt a kataszteri tiszta jövedelem).
A térbelileg összefüggő, azonos minőségű talajokat földértékelési térképeken határolták körül, és ez a térkép a kataszteri térkép másolata volt.
A földértékelési térkép a rajta levő eredeti megjelöléstől függetlenül tartalmazza a mintatér helyét és talajának rendszertani számát, a termőhelyi értékszámot, a mintatérhez tartozó talajok természetbeni elhatároló vonalát.
A termőhelyi értékszám azonban még nem az új értékelés végső formája, azt az számot még módosítani kellene a közgazdasági tényezők hatásával. A termőhelyi értékszám megállapítása megtörtént az egész országra, de a közgazdasági tényezők hatására történő módosítás még nem történt meg. Erre több kísérlet is volt kutatási munkák keretében.
Az 1991-től kezdődő kárpótlási és részarány visszaadási munkáknál elrendelték a kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona) visszaállítását és használatát, így a termőhelyi értékszám használata nem lépett hatályba.
Az ingatlan-nyilvántartásról módosító törvény jelent meg 1994. I. 20-án, amely hivatalosan is visszaállította a minőségi osztályt és a kataszteri tiszta jövedelmet, mint a föld minőségének kifejezőjét.
A hazai – aranykoronás földértékeléstől a komplex termőhelyi értékszámig, majd vissza az aranykoronás földértékeléshez – földértékelés az elmúlt években tele volt útkereséssel, útvesztéssel, kompromisszumokkal és megalkuvásokkal. Közel 40 év alatt sem állt össze egy elfogadható értékelési rendszer. A legfőbb gondot valószínűleg az okozta, hogy a közgazdasági értékelésnél a hozadékból szerettek volna kiindulni, aminek a kiszámítása az árrendszer állandó mozgása miatt eleve kudarcra volt ítélve. A talajtérképes ökológiai értékelés a hozzá fűzött reményeket nem váltotta be, vagyis nem alakult ki egy komplex földértékelés rendszer, amely a megújuló magyar reformgazdaság maradandó értékű szabályozó rendszerévé válhatott volna. Így aztán jobb híján maradt a már sokat megért aranykoronás földértékelési módszer.
A jelenlegi földpiaci árakban ma még nem mindig tükröződik a földminőségen alapuló tényleges földérték, ami csak hosszabb folyamat eredményeként jelenhet meg a földforgalomban. Nem alkalmazható teljes értékűen az aranykorona. Részben azért, mert az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg szereplő aranykorona értékmérő monarchiabeli komponensei elszakadtak a piaci viszonyoktól. Másrészt a megváltozott természeti környezeti viszonyok sem tükröződnek az aranykorona értékben. Ezért kidolgozásra került a reálisabb földérték megállapításához szükséges újszerű értékelési eljárás, amelyet a földértékeléssel foglalkozó szakemberek és a piaci szereplők is gyorsan és eredményesen használhatnak. A doktori értekezés keretén belül végzett kutatási, fejlesztési munkával olyan eljárás, illetve módszert dolgoztunk ki, amellyel – éppen a sok változó összetevő figyelembe vétele érdekében – nagy körültekintéssel, szakmai hozzáértéssel és a szükséges közgazdasági tényezők mérlegelésével a gyakorlati feladatok jobban és gyorsabban végezhetők. Az értekezésben levezetett új értékelési módszerhez meghatároztuk a földegyenérték szám mutatót.
A földegyenérték a termőföldnek olyan egységnyi területére alkalmazható értékmérő száma, amely a földminőség, a földhasználat és a közgazdasági tényezők mérlegelésével pénzben meghatározott, illetve kifejezett értékét határozza meg. Olyan kalkulált értékszám, amelyet a különböző gyakorlati földügyletek során (adás-vétel, kisajátítás, földcsere, birokrendezés) az érdekeltek elfogadnak és alkalmaznak.
A földegyenérték elemei, összetevői: A földegyenérték meghatározásához szükséges a termőhelyi értékszám, mint ökológiai adat, valamint egy olyan ökonómiai adat, amely forint dimenzióban van megadva és hozzá lehet rendelni a talajminőséget kifejező mutatóhoz. Ezen adatok segítségével elemzéseket lehet végezni és kidolgozni egy olyan módszert amely, termőföld értékének gyors meghatározását teszi lehetővé.
Az ingatlan-nyilvántartásban vezetett hozadéki aranykoronás földértékelési (ökonómiai részének nagyobb mérvű elavulása miatt, ma már inkább földminősítési) rendszer huzamos ideig alkalmasabb maradt. Ugyanakkor a várhatóan bővülő, az ingatlan-nyilvántartási, földminősítési adatbázison alapuló különböző feladatok (birtokrendezés, kisajátítások, a földek adás-vétele stb.) megkövetelik, hogy keressük, kutassuk a megfelelő adatbázis alkalmazásán nyugvó, olyan megoldásokat is, amelyek – a rendszer alkalmazását továbbfejlesztve – elősegítik az említett feladatokat. Az adatbázis archivált, ezideig hasznosítatlan részét képezik a termőföldek 20%-ára már jelentős állami költséggel megjelenő termőhelyi értékszámok is. Cél az is, hogy ezek az adatok bevonásra kerüljenek a kutatás, fejlesztés témakörébe.
A hazai termőföldek jelentős részére kétféle ökológiai alapadat a 130-150 ha-os igen ritka hálózatú mintatérből származó minőségi osztály, illetve AK, valamint a megfelelő 10-12 ha-os sűrűségű szelvény-feltárásokból származó termőhelyi értékszámok adata áll rendelkezésre. A hazai földértékelés mai hivatalos gyakorlata csak az igen ritka feltárási (mintatér) hálózaton alapuló, ezért kevésbé pontos földminőség, ill. AK adatot használja. Erre alapozva a termőföld (közhiteles) forint értéke kétféle módon: az un. piaci összehasonlító adatok elemzése, vagy a hozamszámításon alapuló összefüggés alapján határozható meg.
A vázolt helyzet alapján a vizsgálat célja az volt, hogy kisebb régió (kistáj, kistérség) területére, az egyes földrészletekre, erdőrészletekre ill. egységnyi területre olyan mutató, vagy értékmérő számot dolgozzunk ki, amelynek alkalmazásával a szóban lévő – birtokrendezési, kisajátítási, osztatlan közös rendezési, stb. – feladatokat könnyebben, jobban, ill. pontosabban lehet megoldani.
A termőhelyi értékszámok bevonása az elemzésekbe a következő módon történt. Az ingatlan-nyilvántartási adatok között szereplő alosztályokra vonatkozó AK értékek területarányosan vannak megadva. A rendelkezésünkre álló termőhelyi értékszám (TÉSZ) viszont hektárra vonatkoztatott jellemző adata állt rendelkezésre. Mivel a termőhelyi értékszámokra vonatkozó alosztály határvonala megegyezik az egyes minőségi osztályhoz tartozó alosztályhatárokkal, így területük a nyilvántartási adatokból nyerhető. Az egyes földrészletek esetében a termőhelyi értékszámoknak képeztük a területarányos értékét és ezeket vontuk be a számításokba.(Mizseiné, 2008).
A kétféle (ökológiai és ökonómiai) adatcsoport felhasználásával és lineáris regressziós függvény alkalmazásával új mutatót, ill. értékszámot: a földegyenérték számot határoztuk meg
Az elemző munkában a mennyiségi ismérvek közötti sztochasztikus (statisztikai ismérveken alapuló) kapcsolatok vizsgálatának van elsődleges szerepe. A termőföld jellemző minőségi adatai a termőhelyi értékszám (TÉSZ) segítségével számszerűsíthetők. Ezért az árképzésben olyan statisztikai vizsgálat elvégzéséhez nyílik lehetőség, amely a földértékelést gyakorlatilag leegyszerűsíti, és mélyebb gazdasági elemzésekhez nyújt segítséget.
A kétváltozós korrelációszámítás egyik változója (a példában: x) a TÉSZ, a tőle függő változó (a példában: y) a forintban kifejezett értéket testesíti meg. Elsődleges elemzés alapján lineáris regressziót tételeztünk fel. A sztochasztikus kapcsolat szorosságának mérésére lineáris korrelációs együtthatót alkalmaztunk:
A számításokban használt jelölések:
x = a termőhelyi értékszám hektárra vetített fajlagos értéke,
y = a földrészletek fajlagos értéke Forint/ha egységben kifejezve.
dxdy előjelhelyes szorzat
Tegyük fel, hogy a regressziófüggvény lineáris.
A lineáris regressziófüggvény általános alakja:
Ahol az ismeretlen paraméterek: b0 és b1.
A számítás eredménye: rxy = 0.97, ami szoros kapcsolatot mutatott, a TÉ és a Ft/ha érték között. Tehát számításunkat alátámasztja azt a tézist, hogy a föld termőhelyi értékszáma, azaz a TÉSZ szoros hatást gyakorol az árképzésre.
Az eredményül kapott lineáris regresszió függvény
A számításokhoz célszerű a következő kerekítést végezni:
Az x érték helyére az átlagos termőhelyi értékszámot kell behelyettesíteni. Az y érték a földegyenértéket azaz a termőföld fajlagos értékét adja meg forintban kifejezve az adott földrészletre vonatkozóan. Meg kell jegyezni, hogy az itt kapott eredmény a vizsgált területre érvényes földegyenérték mutatót adja. Megállapítható az is, hogy a mutató értéke helyfüggő.
Ezt a képletet használva leegyszerűsödik a földrészletek forintban kifejezett értékének meghatározása. További előnye, hogy a termőhelyi értékszám is szerepet kap, ami jobban kifejezi a termőföld ökológiai értékét. Ennek indoka, hogy a földminőség megállapítása sűrűbben (10-12 ha) és részletesebb talajvizsgálatok alapján történt. Ennek során figyelembe vették a kitettség, lejtőkategória ill. meteorológiai tényezőket.
A termőföld árának meghatározására az NFA által ajánlott hozamszámítás alapú módszert használják az értékbecslők a gyakorlatban. A dolgozatban a földegyenérték meghatározásához szükséges részadatok számítása ezzel a módszerrel történt. A földegyenérték helyrajzi számok szerint történő számításai eredményeképpen kapott értékek reálisak és erre a térségre jellemzőek. A hibaszámítás eredménye is ezt mutatta. Az összehasonlítást az ajánlati árak számításához használt hozamszámításon alapuló képlet alapján kapott (Ft/ha) értékek és az NFA által rendelkezésre bocsátott megvalósult adás-vételi árak (Ft/ha) között végeztük.
A feladat értékelése során számítottuk a regressziós egyenes illeszkedésének a hibáját is. Megállapítható, hogy a számított értékek átlagosan 2 842 Ft-tal térnek el az ajánlati (hozamszámítás alapján számított) értékektől. A relatív hiba 0,7 %, tehát a regressziós egyeneshez jól illeszkednek az ajánlati étékeket reprezentáló függvénypontok. Azt mutatja a 0,97-es korreláció is, hogy szoros kapcsolat van a TÉSZ és az ajánlati értékek között. Elemzésünk alátámasztja azt az elképzelést, hogy a matematikai statisztika eszközeivel a föld ökonómiai értékének maghatározása gyorsabbá és megalapozottabbá tehető.
Értéktérkép. A tanulmány a kiválasztott modellterület földrészleteire elkészült a tematikus térkép, az ún. értéktérkép, amelyen a talajosztályokhoz hozzárendeltük a fajlagos értéket, illetve földegyenértéket (Ft/ha). Ezt a térképet számítógéppel állítottuk elő, ami technológiai rendbe állítva, a tervezési munkát nagyban segíti. A térképi adatok alapján igen gyorsan meghatározható az egyes földrészletek forintban kifejezhető értéke.
A földegyenérték használata főleg olyan feladatok megoldásánál bír jelentőséggel, ahol elég gyorsan kell értéket képezni a különböző folyamatok meggyorsítása érdekében. Ilyen feladat például többek között kisajátítások esetében, csereterületek értékmeghatározásánál, művelésből történő kivonás esetében jelentkezik.
Példaként említem meg, amikor egy autópálya nyomvonalának tervezése történik, ennek előkészítő szakaszában előzetes kisajátítási eljárást indítanak. A tervezett nyomvonal helyét a nyilvántartási térképre felszerkesztik és ezek alapján kialakul a kisajátítandó terület határvonala, lényegében ez a munkarész az előzetes kisajátítási térkép. Az előzetes kisajátítási terv másik munkarésze a terület-kimutatás, amelynek a kisajátítás előtti része tartalmazza az ingatlan-nyilvántartási adatokat, a kisajátítás utáni állapot pedig a terület-elszámolást. Az előzetes kisajátítás alá eső területrészek nagysága rendelkezésre áll. A földegyenérték szám segítségével meggyorsul a kártalanítási összegek kiszámítása. Ez lehetőséget ad arra, hogy megindíthassák a kompenzációs folyamatot. Így lerövidül a tulajdonosokkal történő egyezkedésre fordítandó idő. Abban az esetben, ha nem fogadja el a tulajdonos a felajánlott kompenzációs összeget a jogi eljárás is meggyorsítható az előzetesen ismert kompenzációs összeg ismeretében.
A birtokrendezés műszaki megoldásában - vagyis a területosztás munkáiban - kap szerepet a földegyenérték szám. A már jól bevált Interaktív térképszerkesztő (ITR) szoftver segítségével végezhető el az érték szerinti területosztás. Az érték, amelyet eddig a számításokban alkalmaztak a földrészletre megadott AK érték volt. Itt lépne be a földegyenérték szám. Ez teljesen megfelel a feltételeknek, mivel ez a felosztandó földrészlet forintban kifejezett értéke. Mivel ez is hasonló módon az AK-hoz egy értékmérő, így az behelyettesíthető forint mértékegységben.
A nyugati országok már a II. Világháború előtt földárral számoltak az értékosztásnál.
A termőföld árának meghatározására a gyakorlatban az NFA által ajánlott hozamszám alapú számítást használják az értékbecslők. A földegyenérték szám használata ebben az esetben is megkönnyíti és egyszerűsíti a számításokat. Az NFA szervezet számára egy jól használható szám. A tulajdonosokkal való egyezkedés kiindulásaként a fölegyenérték segítségével meg lehetne gyorsítani a termőföld ajánlati árának meghatározását.