Ugrás a tartalomhoz

Föld- és területrendezés 6., A birtokrendezések egy lehetséges forgatókönyve

Mizseiné Dr. Nyiri Judit (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

6.2 . A birtokrendezések végrehajtási rendjének, eljárásának és technológiai lehetőségeinek Útmutató formájában történő összefoglalása

6.2 . A birtokrendezések végrehajtási rendjének, eljárásának és technológiai lehetőségeinek Útmutató formájában történő összefoglalása

A Birtokrendezés a harmadik évezred küszöbén (1997-2001) OTKA (T 024 160) kutatási anyagban javasolt birtokrendezési eljárás folyamatát a kutatók három fő fejezetre bontják:

  1. Fejezet: Előkészítő, szervező munkák.

  2. Fejezet: A birtokrendezés elrendelése és költségeinek előzetes biztosítása.

  3. A birtokrendezés végrehajtása

A felsorolt szakaszokat a következőkben részletesen kifejtjük.

6.2.1 Előkészítő, szervező munkák

A birtokrendezési eljárásra sor kerülhet:

  • lakossági kezdeményezésre, a birtokrendezésben érintett földtulajdonosok javaslatára,

  • a települési önkormányzat indítványára és végül:

  • a földhivatal hivatalból is megindíthatja ezt az eljárást. Ez utóbbi csak végső esetben és csak akkor jöhet szóba, ha más módon a birtokrendezési eljárást lefolytatni nem lehet.

Az előbb említett megkeresés, kérelem, vagy hatósági döntés alapján a birtokrendezés elrendelhető az adott település külterületének egy részére, egy dűlőre és elrendelhető a település teljes külterületére is. Ez utóbbi esetre – vagyis a teljes külterületre - leginkább akkor kerülhet sor, ha a közelmúltban lezajlott kárpótlási eljárás, a részarány földtulajdoni rendezés a település teljes külterületét érintette. A birtokrendezésnek a megalkotásra kerülő törvény és végrehajtási rendelet előírásai betartásával kell történnie.

A birtokrendezések előkészítését egy igen alaposan kimunkált felmérő, szervező munkának kell megelőznie. Amennyiben akár az alapadatok (térképi, ingatlan-nyilvántartási, stb.) valósághűsége, akár az igényfelmérés nem kellően megalapozott és dokumentált, abban az esetben ingatag talajra épül az egész birtokrendezés végrehajtása. Az igényfelmérés során a következő szerveket kell különböző információk érdekében megkeresni:

1.) Mindenek előtt a helyi önkormányzat az, amelyik a legtöbb adatot tudja szolgáltatni a tekintetben, hogy a mezőgazdasággal foglalkozó lakosság körében a tagolt birtokszerkezet milyen mértékben nehezíti és teszi gazdaságtalanná a mezőgazdasági termelést. Ezért tehát e helyi önkormányzatnak minden ezzel kapcsolatos információját, az önkormányzat által vezetett ingatlankatasztertől egészen a helyi adókig fel kell „térképezni” a birtokrendezés számára.

2.) A Földművelésügyi Hivatal, amely szintén értékes tájékoztatást tud nyújtani abból a szempontból, hogy a mezőgazdasági termelés a település körzetében milyen módon és miként tehető gazdaságossá. Elsősorban a támogatásokra kifizetett összegek, illetőleg a támogatások alapját képező adatok vehetők figyelembe a birtokrendezéshez. A földhasználati viszonyok felméréséhez jó segítséget ad a körzeti földhivatalok által vezetett földhasználati nyilvántartás, amelynek az ingatlan-nyilvántartással való egybevetése arra is választ ad, hogy a földhasználati és tulajdonviszonyok mennyiben térnek el egymástól.

Amennyiben a földhivatal az adott településen rendszeresen tart évenként határszemlét, a határszemlék jegyzőkönyvei is kellő támpontul szolgálhatnak a tekintetben, hogy hol találhatók olyan parcellák, illetve parcelláknak olyan tömege, amelyek mindenféleképpen rendezést igényelnek.

A falugazdász az, aki szintén értékes tájékoztatást tud nyújtani a birtokrendezés kérdésében.

4.) Indokolt a kellő tájékozottság érdekében az agrokémiai és növényvédelmi állomásokat is felkeresni, ahol a föld minőségéről vezetett különböző regiszterek hasznos adatokat szolgáltathatnak a birtokrendezés megtervezéséhez.

5.) Fontos lehet az ún. „lakossági kezdeményezések” szerepe, melyet legvalószínűbb esetben a gazdaszövetség/hegyközség vezetője, illetve képviselője felkeresésével lehet pontosítani.

Az előkészítés alapja és dokumentuma

Az igényfelmérés során összegyűjtött információk alapján lehet elkészíteni az úgynevezett tanulmány tervet. Ez a terv fogja lényegében összefoglalni mindazon jelzéseket, amelyeket számunkra az igényfelmérés során az érdekeltek szolgáltattak. A tanulmánytervnek lényegében a következőket kell tartalmaznia, illetőleg a következő szerkezetben célszerű azt felépíteni:

Mindenekelőtt a település jellemző vonásaival kell bemutatni a kérdéses települést és annak jellegét. Jelleg alatt értendő, hogy ipari termelés a domináns, vagy a mezőgazdaság, illetve idegenforgalmi adottságok, esetleg ezek vegyesen. Ugyancsak a jellemző ismérvek között kell a lakosság számát, foglalkozását is meghatározni. Nem szabad egységes megoldást javasolni a különböző típusú, eltérő fejlettségi szinten levő falvak számára. A tanulmányterv foglalkozzék a külterület nagyságával, a külterület művelési ág szerkezetével, a birtokszerkezettel, a birtokszerkezet a jellemző adataival. Ezt követően be kell mutatni a település rendezési tervében foglalt előírásokat különös tekintettel azokra, amelyek a külterületre, vagyis a rendezés szempontjából szóba jöhető területekre vonatkoznak.

A tanulmányterv következő része a mezőgazdasági termeléssel összefüggő költségeket szükséges hogy részletezze. Ennek keretében tárgyalandó az, hogy a rendezni kívánt területeken a mezőgazdasági termelés milyen költségráfordítással jár és milyen nagyságrendű az a költségtöbblet, amelyet a gazdaságtalan birtokszerkezet okoz. Ennek bemutatása után a különböző földek, illetve a rendezni kívánt területek értékkülönbözetét kell kimunkálni és ezen keresztül rámutatni, hogy a rendezésbe bevont területek értékkülönbözetének a kiegyenlítésére milyen nagyságrendű pénzeszközök szükségesek. Ezt zárja a birtokrendezés végrehajtása költségeinek kalkulációja, amelyben pontosan meg kell határozni – a számbavételtől a birtokbaadásig – valamennyi költséget. Amennyiben a település arculata indokolttá, szükségessé teszi, akkor az előkészítő munkába a Természetvédelmi hatóságot is be kell vonni. Ugyanez a követelmény akkor is, ha a településen erdő van, amely felett a hatósági jogkört az illetékes Erdő-felügyelőség gyakorolja. Akár egyik, akár mindkét esetben szükséges, hogy a jelzett hatóságok a birtokrendezéssel összefüggésben véleményt mondjanak és az általuk adott hatósági vélemény részét kell hogy képezze a tanulmánytervnek, hiszen ezek a hatósági megnyilvánulások is determinálhatják az adott birtokrendezési javaslat összeállítását.

Az érintett település(-ek) lakosságának a tájékoztatása

A tanulmányterv összeállítása, majd a hatósági jóváhagyás után kell elkészíteni azt a tájékoztató anyagot, amelyen keresztül a település földtulajdonosi, földhasználói teljes körben választ kapnak a végrehajtandó birtokrendezésről, az abban rejlő lehetőségekről. A település lakosságának kellő informálása szükséges ahhoz, hogy a birtokrendezés sikerrel záruljon. Ennek nem körültekintő végrehajtása az érdekelt lakosság közömbösségét válhatja ki, amelynek további következménye, hogy a birtokrendezést nem lehet számottevő eredménnyel végrehajtani. Mindezek érdekében tehát az előkészítő igényfelmérés eredményéről a lakosság széles körét szükséges tájékoztatni. A tájékoztatásnak mind az írásbeli, mind a szóbeli formáját célszerű alkalmazni. A szóbeli forma lényegében a falugyűlés. Ez az a fórum, amely alkalmas arra, hogy a település lakosságának részben az érdeklődését kiváltsa, részben pedig a tevékeny közreműködésre inspirálja őket.

6.2.2 A birtokrendezés elrendelése és költségeinek előzetes biztosítása

A birtokrendezés elrendelése lényegében a földhivatal hatósági határozatát jelenti, amelyben a településen a birtokrendezést elrendeli. Ezzel párhuzamosan a végrehajtás költségeit is (elgondolásunk szerint) az említett hatóság biztosítja, és gondoskodik arról is, hogy a költségeken túlmenően a tárgyi feltételek is a birtokrendezés végrehajtására biztosítva legyenek. A birtokrendezés elrendelésével párhuzamosan, de inkább azt megelőzőleg a földhivatal által vezetett földmérési alaptérképeket, illetőleg az ingatlan-nyilvántartást is ki kell egészíteni, nevezetesen a változásokat maradéktalanul át kell - mind a térképeken, mind a nyilvántartási munkarészekben - vezetni. El kell érni azt, hogy a természetbeni állapot és a hatóság által vezetett térképek, valamint a nyilvántartások egyezzenek. Ez az egyezőség tulajdonképpen ugyancsak nélkülözhetetlen feltétele annak, hogy a birtokrendezést jól lehessen végrehajtani. A birtokrendezés elrendelése előtt ugyancsak célszerű elvégezni a település külterületének a helyszínelését. Ennek során az előbb említett térképi és természetbeni állapot, illetve nyilvántartási állapot egyezőségének a megteremtése a cél.

A földhivatalnak a birtokrendezéssel kapcsolatos határozatát a birtokrendezéssel érintett településen közhírré kell tenni annak érdekében, hogy egyrészt a lakosság kellő informálása a hatósági döntésről megtörténjen, de azért is: ha valaki a döntés ellen jogorvoslati eszközzel kíván élni, ezt a földhivatali döntést bírósági úton megtámadhassa.

Amennyiben a földrendezés elrendelése nem a földhivatalhoz tartoznék a későbbiekben, hanem minisztériumi hatáskörbe, akkor értelemszerűen a miniszter határozatát kell az adott településen közzé tenni. Ez utóbbi esetben a miniszter határozata – az előbb említett közhírré tétel mellett - a Magyar Közlönyben is meg kell hogy jelenjen. Ezt a döntést ugyancsak bírósági jogorvoslat keretében lehet az érdekeltek részéről megtámadni.

6.2.3 A birtokrendezés végrehajtása

6.2.3.1 A Birtokrendezési Bizottság és feladata

A birtokrendezési határozat jogerőre emelkedését követően a földhivatal a települési önkormányzat előzetes értesítése mellett megkezdi a földrendezés gyakorlati végrehajtását. Ennek első fázisában felhívja a települési önkormányzat jegyzőjét, hogy az érdekelt résztvevők közgyűlését meghatározott időpontra hívja össze. Települési önkormányzat jegyzője által összehívott közgyűlésen kell megválasztani azt a Bizottságot, amely a birtokrendezés testületi szerve lesz, és amely gyakorlatilag a szakmai útmutató igénybevétele mellett gondoskodik arról, hogy a birtokrendezés a törvényi előírásoknak megfelelően az érdekeltek érdekében legyen végrehajtva. A Birtokrendezési Bizottság (kb. 5 fő, melynek elnöke a földhivatal megbízott dolgozója, a többi választott személy, ill. a jogszabály alapján) megválasztása után kezdődik el az érdemi munka. A földhivatal ezt követően az ingatlanokról egy Értékelési jegyzéket készít, amely tételesen tartalmazza valamennyi földrészlet értékét, amely a végrehajtással érintett. (Ebbe az értékelési szempontoknak is bele kellene kerülniük.)

Ugyancsak a földhivatal készíti el a Birtokrendezési tervet, amely gyakorlatilag azt mutatja , hogy a rendezést követően - vagy a külterület egy részén, vagy a település teljes külterületén – milyen birtokszerkezetet javasol a hatóság a birtokrendezési bizottságnak. Végül a harmadik munkarész, amely ugyancsak a birtokrendezés keretében készítendő el, az úgynevezett Kártalanítási terv, amely tételesen meghatározza, hogy az alacsonyabb értékű ingatlanokat kapott gazdálkodók kártalanítása milyen módon és milyen formában történik.

Az Értékelési jegyzéket, a Birtokrendezési tervet, valamint a Kártalanítási tervet át kell adni a Birtokrendezési Bizottságnak.

6.2.3.2 A rendezés tervének kihirdetése, az anyagi fedezet biztosítása

A Bizottság az említettek alapján összehívja a rendezéssel érintett tulajdonosok gyűlését, ahol az említett terveket az érdekeltek részére bemutatja. Amennyiben az érdekeltek az elébük tárt rendezést, mind a kártalanítással, mind az értékbecsléssel, és nem utolsósorban a birtokrendezés végrehajtására vonatkozó javaslattal elfogadják, akkor lényegében a birtokrendezés elérte a célját, és ennek alapján a birtoktestek kialakításának (variánsoknak) megtervezése és annak helyszíni kitűzése, majd a birtokbaadás a további (jelentős) feladat.

A rendezés során a földhivatal miután összeállította azt a jegyzéket, amely a kártalanítási összegeket tartalmazza, megkeresi a területen működő bankokat annak érdekében, hogy azoknak módjukban álljon arra vonatkozóan nyilatkozni, hogy a kérdéses kártalanítási összegeknek a fizetésére milyen hitelkonstrukciókat tudnak a lakosság részére biztosítani, hogy ezen hitelkonstrukcióknak az igénybevétele milyen feltételek függvénye. A bankok ez ügyben tett nyilatkozatait, tájékoztatásait el kell juttatni a Birtokrendező bizottsághoz. A Birtokrendező bizottságnak legyen gondja az, hogy ezek a hitelkonstrukciók a birtokrendezéssel érintettek számára milyen módon, milyen formában jutnak el. A hitelügyletek akár oly módon is megvalósíthatók, hogy a témában érdekelt és javaslatot tevő bankok a Birtokrendezési bizottsági munka egyes fázisaiban a helyszínen is segítséget nyújtsanak. Ez által az érdeklődők számára közvetlenül adhatnak információt a hitelnyújtási lehetőségekről.

A birtokrendezés során előfordulhatnak olyan esetek is, amikor valaki, vagy valakik a részükre csereként megállapított ingatlant, vagy ingatlanokat nem akarják elfogadni. Ebben az esetben ezen földtulajdonos számára biztosítani kell azt, hogy a földtulajdonuk teljes mértékben kártalanításra kerüljön, illetőleg lehetőséget kell biztosítani arra is, hogy ezeket az ingatlanokat térítés ellenében akár a Magyar Állam, akár pedig a helyi önkormányzat számára felajánlják. A Magyar Állam nevében ez esetben a földhivatal a jogosult a felajánlás elfogadására, a helyi önkormányzat esetében pedig az, akit a tulajdonlás kérdésében a helyi önkormányzat rendelete erre feljogosít.

6.2.3.3 A tervezés szempontjai, elvei

Az előzőekben több ízben szó volt arról, hogy a földterületek elhelyezkedését a birtokrendezési terv tartalmazza, amely terv tételesen kimutatja azt, hogy a rendezést követően az egyes birtoktestek milyen módon helyezkednek el, milyen területtel és milyen méretekkel. Ezeket az információkat nem csak kimutatás formájában szükséges az érdekeltek elé tárni, hanem mind számítógépes formában, mind pedig a földmérési alaptérkép méretarányában készített hagyományos térképen is szükséges a birtokrendezési tervet szemléltetően bemutatni.

A birtokrendezési terv összeállítása során egyes földtulajdonosok között célszerű valamilyen sorrendet összeállítani. A sorrend a következő módon képzelhető el.

  • Mindenek előtt azoknak a földtulajdonosoknak kell a rendezés során előnyt biztosítani, akik egyrészt azon a településen laknak,

  • másrészt élethivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel foglalkoznak. Indokolt az tehát, hogy ezek a földtulajdonosok előnyben részesüljenek a más településen lakókkal szemben (régen utóbbiaknak az elnevezése úgynevezett „bebíró” földtulajdonos volt).

  • Amennyiben az adott település tanyás település, akkor ugyancsak célszerű, hogy ha a tanyatulajdonos a tanyája közvetlen környezetében kialakított birtokszerkezet tekintetében előnyben részesül a belterületen lakó földtulajdonossal szemben.

  • Sorrendi elv lehet az is, hogy a földtulajdonos, aki saját maga műveli a földjét, bizonyos fokú előnyt élvezzen azzal szemben, aki a földjét bérlet keretében művelteti.

  • Sorrendiség keretében célszerű előnyben részesíteni azt a személyt is, aki állattenyésztéssel foglalkozik és az állattartó telepe környékén szeretné a takarmánytermelést biztosító területet kialakítani.

  • A nagyobb területtel rendelkezők (bérlők, földtulajdonosok) célszerűen a község távolabbi területein, de jól megközelíthető helyen kapják ingatlanaikat.

A rendezés során - a terület domborzati viszonyait és az EU támogatási normáit is figyelembe véve - indokolt bizonyos területi minimumokat kialakítani. A területminimumot központilag nem célszerű meghatározni. A területi minimum ugyanis függ az adott település domborzatától, az adott környezetben vagy körzetben megvalósuló mezőgazdasági termelés módjától, és végül, de nem utolsósorban függhet a település részletes szabályozási tervében előírtaktól is.

Az új birtoktestek kialakításánál alapvető vezérlő szempont kell, hogy legyen a gazdaságos művelés, mert amennyiben ez nem biztosítható, akkor a birtokrendezés nem éri el célját. Ezért igen fontos a földek termőképességének, művelési ág szerkezetének, stb. figyelembevétele (ami valószínűleg egy új földminősítés eredményeként reálisabban lenne megítélhető a jelenlegi Aranykoronás rendszernél).

A tervezés szempontjait még további számos érv befolyásolhatja, mindenekelőtt a vonatkozó (kiadandó) jogszabály. (Utóbbi esetében az lenne a kívánatos, hogy – felkérésre végzett - célirányos elemzések készüljenek, mielőtt elrendelésre kerülnének bizonyos meghatározó elvek.)

6.2.3.4 A rendezés kivitelezése és ingatlan-nyilvántartási bejegyzése

A birtokrendezési terv az utolsó fázisban a Birtokrendezési Bizottsághoz kerül, aki a tervet megvitatja és véleményével, javaslatával ellátva az általa összehívott közgyűlés elé beterjeszti.

A közgyűlés döntési jogkörét többségi alapon célszerű meghatározni, vagyis ha az érdekeltekből álló közgyűlés többsége a birtokrendezési tervet - módosításokkal, javaslatokkal, kiegészítésekkel, de - elfogadja, akkor ezt kell határozatilag jóváhagynia. A földhivatalnak (vagy arra megbízott vállalkozónak, amennyiben a földhivatal egyébként leterhelt) a közgyűlés által megszavazott és elfogadott Birtokrendezési terv szerint kell a módosítást a természetben kitűznie. A földhivatal a földmérési és ingatlan-nyilvántartási térképeken átvezeti a módosításokat, majd ezt követően a tulajdonosokat az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzi.

Az esetlegesen fennmaradó kártalanítási értéket (amennyiben a jogszabály megengedi) teherként a Tulajdoni lap III. részére kell (lehetne) bejegyezni.

A felszólalás/fellebbezés lehetőségét minden fontosabb fázisban biztosítani kell (természetesen azzal, hogy ezek nem veszélyeztethetik a közösségi érdekeket szolgáló birtokrendezés érdemi végrehajtását).