Ugrás a tartalomhoz

Nagyméretarányú térképezés 18., Egyes további (változási) vázrajz-készítési munkák végrehajtásának feladatai

Dr. Vincze László (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

18.5 Épületlétesítéssel (ill. bontással kapcsola-tos) vázrajzok készítése

18.5 Épületlétesítéssel (ill. bontással kapcsola-tos) vázrajzok készítése

Az épületlétesítéssel kapcsolatos vázrajzkészítés az egyik legsokoldalúbb tevékenység, ugyanakkor általában a legegyszerűbb földmérési munka, bár sok esetben ugyancsak „feladja a leckét” készítőjének. Sokoldalúságát az bizonyítja, hogy az épület ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséig gyakran sokféle vázrajzra lehet szükség:

  • kivonási vázrajzra;

  • bontási változási vázrajzra,

  • épületfeltüntetési változási vázrajzra (ami művelési ág változással is párosulhat) - ez lényegében a megvalósulási térkép kategóriával is azonos;

  • esetlegesen önálló épületként való bejegyzéshez alkalmas változási vázrajzra;

  • társasház esetén szintenkénti alaprajz is készítendő lehet.

18.5.1 Épületbontási vázrajz készítése

Az épületbontási vázrajz készítésére a térképi változás bejelentésével kapcsolatban kerülhet sor, amit gyakran az serkent, hogy egy újabb épület létesítése van folyamatban és azelőtt a régi bontását el kell végezni.

Nem kell bontási vázrajzot készíteni (elég csak egy térképmásolat és agy kérelem a változás étvezetéséhez), ha csak egy épület volt található a földrészleten (vagy adott alrészletben) és annak bontása történt meg.

Amennyiben nem egyértelmű, hogy melyik épület bontására került sor, vagy nem a teljes épület elbontását végezték el, a következő feladatok merülnek fel:

  • adatgyűjtés a földhivatalnál (térképmásolat, területi és földminőségi adatok),

  • terepi ellenőrzések után a bontott épület megállapítása (bejelölése a térképmásolatba), illetve a megmaradó épületrész bemérése,

  • térképezés, területellenőrzés,

  • a változási vázrajz végleges elkészítése,

  • benyújtás földhivatali vizsgálatra (a bontási engedély egy eredeti példánya és az átvezetési kérelem kíséretében).

Igen fontos felhívni a figyelmet, hogy a terepi helyszínelés és mérés nagyon felelősségteljes feladat bontási vázrajz esetében is! Ugyanis ha felszínesen, nagyvonalúan végezzük, előfordulhat, hogy végülis nem kerül lebontásra az épület vagy épületrész (pl. főfalak), ami lehet pl. egy csalás serkentője, ha mondjuk támogatást kap az építtető a teljes épületre, és így csak egy csökkentett költsége merül fel. Ilyen esetben a földmérő nem lehet cinkos.

Még így is előfordul, hogy a korábbi épület alapja eltakart állapotban a földben marad és arra „húzzák fel” az új épületet. Elvileg ezt is észre vehetné a földmérő és addig nem szabad elkészítenie a vázrajzot, amíg ténylegesen é teljesen nincs lebontva az épület, vagy a megtalálható állapotra utalni kell abban.

A terepi munka során egyébként is ellenőrízni kell a földrészlethatár azonosságát (nehogy másik földrészleten mutasson a megrendelő bontott épület nyomát), legfőképpen azért, mert az állami alaptérképi tartalom ellenőrzése/mérése kötelessége a földmérőnek. De az is előfordulhatna, hogy a bontás után pl. az építész kitűzi, majd megépítik az épületet, de a pontatlanul használt mezsgyéhez képest, így az épület átnyúlhat a szomszédos telekre, vagy legalábbis nem lesz meg a megfelelő távolság a telekhatártól. Amikor kiderül, az is felmerül, hogy „volt itt egy földmérő és nem szólt arról, hogy rossz helyen van a telekhatár”.

18.5.2 Épületfeltüntetési dokumentáció készítése

Az épületfeltüntetés megrendelésekor tisztázni kell, hogy hány épület bemérésére van szükség és hogy rendelkezik-e a megrendelő az épület használatbavételi engedélyének jogerős példányával? Tisztázni kell, hogy a engedély – bővítés esetén – a külső alaprajzban történt- e változás, ugyanis előfordul, hogy csak a tetőtér beépítésére került sor, az épület külső alaprajza nem változott. Ilyenkor nem kell változási vázrajz, csak egy nyilatkozat (függetlenül attól, hogy a használatbavételi engedély felhívja erre az építtető figyelmét).

A dokumentáció készítésének főbb lépései a következők:

  • adatgyűjtés a földhivatalban (digitális térképkivágat, tulajdoni lap I. részének adatai, külterületen célszerűen a „közelben” levő alappontok);

  • az adatok ellenőrzése, az ellenőrzés és a bemérés megtervezése (a rendelkezésre álló eszközök függvényében);

  • terepi mérések végrehajtása (a földrészlethatár ellenőrzése és az adatok egyértelmű rögzítése, ellenőrző mérésekkel való kontrollálása);

  • irodai feldolgozás (térképezés, területszámítás);

  • változási vázrajz és a digitális változási állomány elkészítése;

  • felülvizsgálat, minőségtanúsítás,

  • földhivatali felülvizsgálatra történő benyújtás.

Épületfeltüntetéshez az új, vagy megváltozott épületeket úgy kell bemérni, hogy a mérési adatok alkalmasak legyenek az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisba történő beillesztésre.

Eszerint a változás bemérését az adatbázisban szereplő térkép-terepazonos pontokhoz vagy alappontokhoz képest kell elvégezni. Ennek során ellenőrzésre mindig szükség van, nehogy esetleg rossz helyen levő pontokhoz mérjük be az épületet. A bemérés többnyire derékszögű módszerrel történik, de esetleg egy segédvonalat célszerű felvenni (pl. az oldalmezsgyék mentén végzett méréssel rögzítjük az első vagy hátsó falsíkját, majd körbeméréssel rögzítjük a további adatokat). A végméretet is lehetőleg mérni kell.

Bonyolultabb alaprajzú épületeknél ún. „befoglaló” téglalapot mérünk, és ahhoz képest rögzítjük a valódi falsíkokat. Ellenőrző méreteket is mérnünk kell, pl. a szomszédos földrészlelten levő épülettel vagy mezsgyével történő összemérés formájában. Ha az épület falsíkjai nem derékszögben követik egymást (vagy felmerül ennek a gyanúja) a kérdéses sarokpontot külön is be kell mérni.

Az épületfeltüntetéshez készített változási vázrajzon az új vagy változott épületet 0,5 mm vastag folytonos vonallal kell ábrázolni. A térképezéshez szükséges méreteket mellékletként elkészített mérés jegyzeten kell feltüntetni.

Az épületfeltüntetéshez készített változási vázrajz kötelező tartalma – külterületen és a volt zártkertekben, illetve szükség szerint a belterületben – a művelési ág feltüntetése is.

Az általános vázrajzi tartalmon kívül az utcanév és házszám is szükséges. Az épületfeltüntetéshez készített változási vázrajz mintáját a 18.7 sz. ábrán láthatjuk.

A területelszámolásban (területegyenleg) a változás előtti és utáni összegzett területnek értelemszerűen m2-re kerekítve egyeznie kell a nyilvántartásban szereplő értékkel és a kataszteri tiszta jövedelem-értékekkel is el kell számolni

Az épületfeltüntetés Mérési vázlatát a 18.8 sz. ábra mutatja.

18.7. ábra: Épületfeltüntetési vázrajz

18.8. ábra: Mérési vázlat épület beméréséről

18.5.3 Önálló tulajdonú épület bejegyzéséhez készítendő munkarészek

Ha a földrészletnek és a rajta lévő épületnek nem azonos a tulajdonosa, az épületet abban az esetben is a földrészlethez kell kapcsolni az épületfeltüntetéshez készített változási vázrajzon.

Munkafázisai is nagyrészt azonosak az épületfeltüntetéssel.

Az épületet vagy épületeket azok helyrajzi számozására vonatkozó jogszabály [7] előírásainak megfelelően az „ABC” nagy betűivel kell megjelölni. A vázrajzon fel kell tüntetni a földrészlet helyrajzi számát, összterületét és az épület(-ek) betűjelét, az épület(-ek) alapterületét, rendeltetését, a helyszínen megállapítható utcanevet és a házszámot, amint azt a 18.9 ábra (és a 18.12 ábra is) mutatja.

Az egyéb önálló ingatlanként (önálló épületként) történő bejegyzéshez annak betűjelét (A, B, C) és területét, nagyított külső alaprajzát és méreteit is tartalmazza a vázrajz.

A földrészletétől elkülönülő tulajdonú épületről a változási vázrajzot abban az esetben is el kell készíteni, ha az épület az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban már szerepel (de mintha azonos tulajdonban lenne a földrészletével). Az önálló tulajdonú épület betűjelét az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban, tehát a digitális változási állományban is fel kell tüntetni.

Az épületfeltüntetéshez készített változási vázrajz kötelező tartalma ebben az esetben is a művelési ág feltüntetése, illetve a kivett terület pontos megnevezése.

A területelszámolásban a változás előtti és utáni összegzett területnek értelemszerűen m2-re kerekítve egyeznie kell a nyilvántartásban szereplő értékkel és a kataszteri tiszta jövedelem-értékekel is el kell számolni

Egy önálló épület feltüntetési vázrajzát mutatja a 18.9 sz. ábra. Szükséges megfigyelni, hogy nemcsak az új épület tényleges bemérési adatait kell rögzíteni, hanem itt is kell a földrészletre és az egyéb épületekre, esetleg művelési ágra vonatkozóan is ellenőrző mérést végezni!

18.9. ábra: Változási vázrajz önálló tulajdonú épület(-ek) ről

18.5.4 Társasházi alaprajz készítése

Az egyéb önálló ingatlanként bejegyzendő épületfeltüntetésnek egy speciális változata a társasház. Ehhez a változási vázrajzot az előző pontban (18.5.3) leírtak szerint kell elkészíteni azzal a különbséggel, hogy a nagyítást a vázrajz nem tartalmazza, helyette egy szintenkénti alaprajzot kell készíteni, amelyen az önállóan forgalomképes ingatlanokat az adott épületen belül ingatlan azonosító sorszámmal kell ellátni. Eltérés még, hogy a vázrajzon a művelési ágnál: „kivett, beépített terület” megnevezést kell felírni, kivéve, ha van a földrészleten olyan épület is, amelyik a földrészlettel azonos tulajdonban van, ebben az esetben kivett, épület, udvar vagy kivett, lakóház, udvar szerepel.

Ez természetesen a méréskor is többletfeladatot jelent, mert az épületen belül is mérni kell az egyes helyiségek belső alaprajzi méreteit. Nem támogatható az a megoldás, hogy az építési tervről vesszük át az adatokat, mert egyrészt azok hiányosak lehetnek, másrészt a megvalósítás során attól eltérhettek még akkor is, ha azt a használatbavételi engedély kiadásakor nem észrevételezték.

Az épület külső alaprajzának és területének megállapításakor is fontos arra figyelemmel lenni, hogy

  • itt az épület rendeltetésszerű használatához a lépcsőfeljáróknak és a földszintes terasznak vagy télikertnek használt területrész az emeleti rész valamely ingatlanának haszon helyisége, továbbá

  • a pinceszint és a padlásszint felmérése (és szükség szerinti elkülönítése önálló ingatlanként) is fontos.

A bemérés gondos végrehajtását igényli (de valójában a szerkesztésnél okozhat nehézségeket), hogy a főfalaknak egymás fölé kell esniük és általában a fal két éle párhuzamos, de néha nem azonos szélességű (az alap többnyire szélesebb, de az emeleti részen sem minden esetben azonosak a falvastagságok).

Sőt, a tetőtérnél esetenként jóval beljebb is van a fal, mint az alatta levő szinten. Problémát okozhat a lépcsőházi rész. Két emeletes (max. 4 szintes) épületnél gyakran a lakásokhoz tartozik a feljáró, de gyakran az emeleti ingatlanok külön lépcsőházból közelíthetők meg (ebben az esetben ennek területe közös). Az első esetben az is dilemma lehet, hogy a lépcsőfeljárót melyik szinthez (lakáshoz, irodához) számoljuk hozzá. Célszerű mindig az előző szinthez venni, mert többnyire onnan közelíthető meg az emelet.

A tetőtéri helyiségek alapterülete is megfontolást jelent. Ugyanis az építési terv szerint csak az 1,90 m belmagasság feletti terüket tartozik bele az egyes lakások (irodák, műtermek, stb.) alapterületébe ami esetleges ingatlanadó vagy luxusadó) szempontjából is így előnyös és reális. Ugyanakkor az ingatlan alapterülete szempontjából a falig terjedő rész is az egyes tulajdonosoké, tehát itt a teljes területet bele kell számítani az alapterületbe.

Az alaprajzot általában M=1:100 méretarányban kell megszerkeszteni {a 17/2008 NFGM sz. rendelet 28. § (2)-bekezdésével módosított 37/2007 ÖTM sz. rendelet) alapján}.

Szerkesztésénél úgy kerülhetjük el az „elcsavarodott” szinteket (és ellenőrzésünk is akkor van igazán), ha ugyanabba az állományba szerkesztjük meg az összes szintet, de más-más rétegekbe és (amennyire a lehetőség adja, eltérő színekkel).

Fontos az önállóan forgalomképes helyiségek (lakás, iroda, műterem, stb.) folyamatos arab számokkal történő szisztematikus megjelölése. Természetesen a tulajdonosok adatai is kellenek majd az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekhez, de ezeket az azonosítókra hivatkozással külön jegyzék, vagy inkább az alapító okirat kell, hogy tartalmazza.

A következő ábrákon (18.10 és 18.11) és táblázatokban (18.2 táblázat) egy egyszerű esetben mutatjuk be az alaprajz legfontosabb jellemzőit (természetesen az egyéb azonosító adatok is kellenek a rajzra).

18.10. ábra: Egy társasház alaprajza (földszint)

18.11. ábra: Társasház alaprajza, emelet

 

 

 

 

Nekeresdfalva

 belterület

 

 

Területszámítás (EÖI)

 

 

 2925 hrsz

 

 

Földszint

 

 

 

 

 

 

 

Sorsz.

Helyiség megnev.

Terület

Kerekített

Y

X

 

 

 

1

Előtér

2.2

2

602858.670

206673.500

 

 

 

2

Fürdő

4.7

5

602863.670

206679.160

 

 

 

3

Konyha

5.9

6

602856.890

206674.840

 

 

 

4

Közlekedő

5.6

6

602860.230

206675.580

 

 

 

5

Szoba

17.1

17

602862.540

206674.140

 

 

 

6

Szoba

18.1

18

602865.120

206676.180

 

 

 

7

Szoba

6.5

6

602862.000

206680.440

 

 

 

8

Szélfogó

5.7

6

602861.000

206671.590

 

 

 

9

Télikert

9.5

9

602857.330

206679.740

 

 

 

10

WC

0.9

1

602859.390

206676.500

 

 

 

11

Étkező

10.6

11

602860.750

206677.930

 

 

 

Összesen:

86.8

87

m2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Emelet (tetőtér)

 

 

 

 

 

 

 

Sorszám

Helyiség megnev.

Terület

Kerekített

Y

X

 

 

redukálva

1

Előtér

1.1

1

602864.130

206677.460

 

 

 

2

Fürdő

5.0

5

602863.500

206679.120

 

 

 

3

Konyha

8.1

8

602857.250

206674.900

Belmag.miatt csökkenne

7.14

5

Nappali

29.5

30

602863.600

206675.780

Belmag.miatt csökkenne

27.05

6

Szoba

10.1

10

602866.500

206677.100

Belmag.miatt csökkenne

9

7

Szoba

7.1

7

602861.870

206680.550

Belmag.miatt csökkenne

6.14

8

Szoba

8.0

8

602861.850

206671.690

Belmag.miatt csökkenne

7.3

9

Terasz

9.5

10

602857.940

206680.340

fél területtel

4.75

10

Wc

1.5

2

602864.940

206678.320

 

 

 

11

Étkező

7.4

7

602859.670

206672.980

 

 

 

4

Lépcső (emeletre)

6.3

6

602853.720

206677.220

fél területtel

3.15

Teljes összesen:

93.6

94

m2

 

 

 

 

Redukálva:

79.1

79

m2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kihagyva a helyiségek alapterületéből:

 

 

 

12

Falak, földszint

17.523

17

602857.050

206680.227

 

 

 

12

Falak, emelet

16.976

17

602857.050

206680.227

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Székesfehérvár, 2010.08.26

  Készítette

Kiss István

 

 

 

 

 

 

 

Κισσ Ιστϖ〈ν

 

 

 

Megjegyzés: A redukált területeket csak itt tüntettük fel, és az építési tervvel való összehasonlításra szolgálnak.

Az alaprajzot nem szükséges északi irányban tájolva készíteni, de célszerű az É irányt jelölni rajta, hogy az épületfeltüntetési vázrajzzal könnyebben azonosítható legyen. Amint láthatjuk, a közös épületrészek területét külön ki kell mutatni.

18.5.5 Közterületről nyíló pince, garázs bejegyzéséhez készítendő vázrajz

Bizonyos építmények a föld felszínéből nem foglalnak el területet, csupán egy szimbólikus kis részt: a bejárat számára, azt is többnyire a közterületből.

Maga az építmény a földfelszín alá nyúlik, tehát a földfelszíni részt a tulajdonosa elvileg korlátlanul használhatja. Mivel a közterületet bárki használhatja, éppúgy megközelítheti az ingatlant a pince vagy garázs tulajdonosa, mintha valódi földrészletre kívánna bejutni. Ezért is tartozik az egyéb ingatlanok körébe.

Mivel az építmény sokszor jelentős értéket képvisel és mivel a tulajdonjogának (forgalomképességének) feltétele az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ahhoz változási vázrajzot kell készíteni.

Munkafázisai hasonlóak az épületfeltüntetéshez, de itt a megközelítésére szolgáló közterület adatait kell a térképkivágaton kívül begyűjteni, mert aszerint kap azonosítót [7] 6§-a és a 12. modulban leírtak alapján az ingatlan (vagyis a közterület helyrajzi számát kell az ABC soron következő nagybetűjével {vagy nagybetűivel, ha az egybetűsök már elfogytak volna} jelölni.

Mérése is nagyban hasonló az épület belső felméréséhez, de itt nehézséget okoz, hogy a föld alatt, tehát csak a helyiségeken belül tudunk mérni, a falvastagságot nem mindig tudjuk pontosan (az ingatlan területéhez az is hozzátartozik!). a változási vázrajzra a 18.12 sz. ábra mutat példát.

18.12. ábra: Változási vázrajz közterületről nyíló pince alaprajzával (a 46/2010 FVM.sz. rendelet alapján)