Ugrás a tartalomhoz

Dologi jog

Menyhárd Attila (2014)

ELTE Eötvös Kiadó

4. A telki szolgalom

4. A telki szolgalom

A telki szolgalom

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosa más ingatlanát (szolgáló telek) meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék [Ptk. 166. § (1) bek.]. A szolgalom olyan dologi jog, amelynek sem jogosultja, sem kötelezettje nem eleve megnevezett személy, hanem egy telek mindenkori birtokosa, függetlenül attól, hogy a telket tulajdonosként, haszonélvezőként, haszonbérlőként, bérlőként stb. birtokolja. A szolgalom természetéből fakad ezért, hogy önálló forgalom tárgya nem lehet. A szolgalom további sajátossága, hogy a szolgalomból fakadó kötelezettség a használat meghatározott terjedelemben való átengedésében, vagy valamely – egyébként a jog alapján megengedett – magatartástól való tartózkodásban, és nem pozitív magatartásban áll. A szolgalom ugyanakkor – bár esetei rendkívül változatosak lehetnek – sohasem állhat a használati jog teljes átengedésében, mert ez (a szolgalom időben korlátlan jellege miatt) ellentétes volna azzal, hogy a Ptk. dologi jogi szabályainak egyik elve az osztott tulajdon, illetőleg a tulajdonjog kiüresedésének elkerülése.

Lehetséges szolgalmak

A szolgalmak lehetséges körét – tekintettel azok kimeríthetetlenségére – a Ptk. nem határozza meg kimerítően, csak indikatív felsorolást ad azzal, hogy telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani [Ptk. 166. § (2) bek.]. Szerződéssel létesített szolgalom esetében tehát a felek rendelkezési szabadsága kiterjed a szolgalom tartalmának meghatározására, azzal azonban, hogy szolgalom csak célhoz kötötten alapítható, és a szolgalom lehetséges céljait a Ptk. a példálózó felsorolással támpontokat adva korlátozza. A szolgalomnak az uralkodó telken folytatott, a jogosult termelését vagy szükségleteinek kielégítését szolgáló tevékenység gyakorlását kell közvetlenül elősegítenie úgy, hogy az uralkodó telek használhatósága körében biztosítson a jogosult számára előnyöket. A használat célja nem lehet ettől független vagy öncélú.

A szolgalom forgalomképtelensége

A szolgalom át nem ruházható, forgalomképtelen jog. A Ptk. 168. § (3) bekezdése kifejezetten úgy rendelkezik, hogy a telki szolgalom önállóan forgalom tárgya nem lehet. Az ingatlan tulajdonjogának átszállásával azonban a telki szolgalom is átszáll.

A telki szolgalom keletkezése

Telki szolgalom szerződéssel,elbirtoklással vagy törvény rendelkezésével jöhet létre. A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni [Ptk. 168. § (1) bek.] azzal, hogy – szemben a haszonélvezettel – a telki szolgalom elbirtoklással is megszerezhető. A törvény erejénél fogva illeti meg például a Ptk. 167. §-a alapján az átjárási szolgalom azt, akinek földje nincs összekötve megfelelő közúttal: az átjárási szolgalom alapján az ő szomszédai kötelesek tűrni, hogy ő mint az átjárási szolgalom jogosultja a földjeiken átjárjon. Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott azzal, hogy szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra (már csak a joggyakorlás származtatott természete miatt sem) [Ptk. 168. § (2) bek.]. A telki szolgalom elbirtoklással való megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem szükséges.

A szolgalom elbirtoklási idejét általában nem szakítja meg önmagában az, ha a szolgáló telek tulajdonosa az ingatlannal rendelkezik. A tulajdonos személyében történő változásnak a szolgalom elbirtoklási idejére nincs kihatása.[641] Ha a telki szolgalom kötelezettje bírósághoz fordul a szerződéssel alapított telki szolgalom megszüntetése végett, a bíróság a szerződésben meghatározott cél alapján bírálja el azt, hogy a megszüntetés feltételei fennállnak-e, vagy sem,[642] és a szerződéssel kikötött szolgalmi jogot csak az érintett ingatlanok rendeltetésszerű használatában a szerződés megkötése után bekövetkezett lényeges változás alapján módosítja vagy szünteti meg.[643]

A telki szolgalom gyakorlása

Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét – ellenkező megállapodás hiányában – olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használja (Ptk. 169. §). A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelmére, ezért a telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit figyelembe véve („kímélve”) kell eljárni. A rendeltetésszerű joggyakorlás követelményeiből az is fakad továbbá, hogy a telki szolgalom gyakorlása a szolgalom gazdasági célja által meghatározott keretek között történhet. A szolgalom gyakorlása nem zárja ki, hogy a szolgáló telek birtokosa a szolgalommal egyező célra maga is használja az ingatlant. Ilyen esetben a fenntartás költségeit a szolgalom jogosultja és kötelezettje között – ellenkező megállapodás hiányában – olyan arányban lenne helyes megosztani, amilyen arányban ők a berendezést vagy felszerelést használják. Ilyen költségmegosztási szabályozást a Ptk. nem tartalmaz, a költségek megosztása a jogalap nélküli gazdagodás (Ptk. 361. §) szabályainak alkalmazásából vezethető le.

A telki szolgalom megszűnése

A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges. Ugyanazok az indokok, amelyek a szolgalom elbirtoklással való megszerezhetőségének biztosítását alátámasztják (a hosszú ideig fennálló állapot jogként való elismerése) amellett is szólnak, hogy a szolgáló telek tulajdonosa számára a szabályozás biztosítsa a szolgalommentesség elbirtoklásának lehetőségét. Ennek megfelelően a szolgalom nemcsak elbirtokolható a gyakorlással, de meg is szűnhet azáltal, hogy a jogosult – bár erre a lehetősége megvolt – a tevékenységben megnyilvánuló szolgalmat nem gyakorolja, vagy belenyugszik abba, hogy jogának gyakorlását megakadályozták. A szolgalom megszűnik, ha a jogosult azt tíz éven át – bár ez módjában állt – nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák (Ptk. 170. §).

A szolgalom nem szűnik meg azáltal, hogy a szolgáló telket felosztják. Ilyen esetben a szolgalom a megosztás után létrejött utódtelkeket fogja terhelni. Ha a szolgalom az uralkodó telek felosztása után csak egy rész előnyére szolgálna, a szolgáló telek tulajdonosa a többi részre nézve a szolgalom megszüntetését követelheti. Ugyanígy, ha a telki szolgalom gyakorlása a felosztott szolgáló telek csak egy részére szorítkozott, a szolgáló telek más részének tulajdonosai a szolgalomtól való mentesítést követelhetik. A szolgalom megszüntetéséről, korlátozásáról vagy felfüggesztéséről a bíróság ezen szempontok és az eset összes körülményeinek mérlegelésével dönt. Az uralkodó és a szolgáló telek egy személy tulajdonában való egyesülése a szolgalmat nem szünteti meg.



[641] Legf. Bír. Pfv. I. 22.661/2000. sz. – BH 2003. 450. sz.

[642] Legf. Bír. Pfv. I/A. 21.781/1999. sz. – BH 2002. 356. sz.

[643] P. törv. I. 21 413/1979. sz. – BH 1980. 379. sz.